近10年來，影響台灣重要的經濟變動我列了一下:
2001/9 911事件發生 股市 3500 房價下跌
2003/4 SARS爆發 股市 4044 房價下跌
2004/3 319槍擊案/藍綠政爭 股市 50XX 房價盤整
2006/9 倒扁圍城 股市 6550 房價盤整
2008/3 再度政黨輪替 股市 9330 房價上漲
2008/9 金融海嘯 股市 3955 房價下跌
2009/7 亞洲經濟復甦 股市 7000 房價上漲
2010/4 ECFA通過 股市 8000 房價上漲
2011/3 公布開徵奢侈稅 股市 9200 房價盤整
常常聽到聽朋友來問我，某某建案賣多少合不合理，要怎樣砍價?，這地段保不保值?
你看看!其實每個人心裡都住著一位投資客(但只有Lv1)。
基本上，某某建案賣多少以及合不合理只要拿附近機能相近、屋齡相近的房子來比較就可以知道合不合理了。
至於要怎樣砍價，那就是另外一門學問了(需要Lv10 XD)。
拿股票來說，我們要買某某檔股票之前會先看看他的基本資料、再來看看最近的相關新聞，最後再買進前好好的觀察一陣子線型，
最後才決定要在哪裡買進。
買房子我想也是差不多，就是看看謄本當初貸幾萬，再來去附近看看機能強不強，有沒有什麼話題，最後在觀察一下最近的成交價，開價要砍幾成有上過課的都知道，這裡就不多說了。
基本上不要想要買貴，有做到上面幾點就OK了，但是若是要買到便宜的，要怎樣砍價就是功夫了。
新成屋折價率最高，我通常不太會買1~3年內的房子(除非真的俗到靠北邊)，所以看謄本通常都是好幾年前的，就像在看歷史一樣，要熟記當時的經濟情況，推理才能貼近當時屋主的購屋狀況。
另外通常很急的屋主是最好砍價的，這點可以從謄本看出端倪，但是卻又不能擺明的大刀亂砍，人家也是有自尊心的嘛~~
好的，接下來就看看怎麼分析價格以及屋主賣房心理了。
調謄本這最基本的就不多說，直接看到建物所有權部，93年買賣的房屋，為何過了兩年才向銀行貸款?這其中必定有鬼，一定要查清楚!是屋主本來就沒貸款呢?還是說是轉增貸?
這時候下一招，調出異動索引。
果然是轉貸，而且我猜是增貸，因為93年(2004)，sars剛過一年房地產正開始爬起來，所以到95年房價回升，這時候增貸絕對可行。
再來由謄本裡面設定價格540萬可以推出實貸金額為:450，使用上次提到的"本利平均攤還表"算出目前餘額還剩352萬(當年利率約2.5%，20年無寬限期的情況下)。
再來推測屋主的頭期款是多少?
還記得以前很常看到的10萬元交屋、20萬元成家之類的廣告文宣嗎?這些價格往往不到房屋總價的2成，頭期款怎麼可能會這麼低?
原因其中之一就是:送銀行申貸價格報高
假設500萬成交的房子，可貸400萬，需要頭期款100萬，但若申請時貸款金額寫高10%，也就是550萬，可貸440萬，多貸了40萬出來。
這時候頭期款就只需要60萬即可成家，這2006~2008之間很多銀行都跟建商這樣做，更猛的是我的大學同學當時找了一間銀行貸了超過100%，0元成家不是夢，還多出錢來裝潢。
要知道是不是超貸很簡單，調出此社區其他戶的謄本看就知道，基本上貸款貸到滿的人會超過一半(買房只貸5成的人是有，但太少了!)，如果其他人的貸款都落在500左右，那這間屋主就很可能貸了100%。
透過法拍資訊，找了一戶銀行設定562萬(比此案件大3坪)，可以得知大家的貸款金額都相差不大，所以超貸排除。
合理推測:540萬設定金額，可能是報高1成，其實前一手總價為486，扣掉實借450，頭期款36
屋主的心理:1.不要賠錢賣!
出價352(貸款餘額)+36(當年頭期款)=388，含傭=400~410之間。
倘若頭期款低估，仍可請仲介發出說帖:住了8年，才花這一點錢，而且賣掉還有現金入手，不算賠還有小賺啦!
結果有沒有成就賣個關子，其實賣房子每個人的認知不同，或許有個人出了450然後被他買走也說不定哩!
但趁這波下跌份圍，當然要大殺特殺，這裡提供了一個有邏輯脈絡的殺價方式，而非網路上7折8折的胡亂出價!
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