房價必定下跌，這是可以預見的!但是，要跌多少?才算合理?
網民說:以6~7折開價，鐵定沒問題!
這不是廢話嗎?我也可以說我從1元起標，絕對沒問題!
有時候現實與白日夢是有很大的差異的，回歸理性分析好了，這樣比較有邏輯性。
98年底一間中壢建案名維納斯的法拍屋被拍定，拍定價為9.26萬/坪。
我認為這間房子是自住客標走的，當時市價才10.x萬/坪。
當時我還未察覺那將是炒作的起點，直到農曆年後，我才發現維納斯這建案的開價都悄悄的來到了13萬/坪
99年中，連銀行估價都有12~13萬/坪，這代表了連最保守的銀行都認定他的價值。
短短一年之內，維納斯這建案就從10萬/坪上漲到13萬/坪，漲幅30%，原因就是:機場捷運。
說到機捷這邊打岔一下好了，說明 一下這中壢機場捷運所帶來的"便利"，下面連結中的藍線就是傳說中的機場捷運
http://traffic.tycg.gov.tw/TaoyuanMRT/mrt/info/map.html
看藍線就好，你可以發現，藍線繞繞繞，繞了一大圈，最後才和林口相接，之後接台北捷運。
一樣是要到台北車站，根據交通部推算，從中壢A21站出發到台北車站要花費1個多小時，
票價目前公佈從台北車站到桃園機場就要價80元。
比較一下中壢火車站到台北車站，區間車票價57元，花費50分鐘。
交通運輸來帶便利性，房價因此上漲，OK這很合理，但很明顯的，若是要到達台北的話，
機場捷運根本不會比火車通勤來的便捷和便宜，那房價上漲就不完全是需求性的，而有一大部分是話題性的。
一點都不便利的東西，建商卻主打這一塊，主打"捷運與台北相通" "捷運離家3分鐘" "捷運增值屋"
於是乎中壢A21站附近的法國系列、民權系列、海華系列房價飆漲到與中正藝文特區同價。
從每坪10萬到現在的30萬，這是中壢A21站第一圈的價格，而文章開頭提到的維納斯則是落在第二圈
上漲的理由是因為"比價效應"，第一圈開價都到20幾30幾了，我第二圈沒道理只賣10萬。
所以房價上漲其實不太需要理性分析，只要有話題就是一切，誰管你捷運方不方便，有話題炒就對了。
99年初到100年農曆年前的價格，經過我的理解，在中壢市除了A21炒作區外的，新古屋全都因為比價效應而上漲。
離中壢市中心遠一點的內壢地區，連新建案也都趁勢開價上調到13~14萬。
由比較效應產生的價差我認為這都是虛的，比如說:龍安區因為和藝文特區產生比價效應，所以龍安區的案子就要漲!
炒作之後的比較效應是我認為不合理的價位，所以合理的房價應該就是把該區99年~100年初，因比較效應而產生的漲幅
全部拿掉，才是合理的價位，不一定是打幾折，因為每一區的比較效應不同。
PS熱門區域(海華、藝文特區)要降幾成，這我就說不準了，這要看新開賣的建商願意降幾成
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